綜合保稅區(qū)成為上海開放型經(jīng)濟(jì)新高地

新華社上海11月15日電（記者吳宇）1.52萬平方公里的金橋綜合保稅區(qū)15日通過海關(guān)等9個(gè)政府部門聯(lián)合驗(yàn)收。到了此時(shí)，上海完成國(guó)家審核批準(zhǔn)的5個(gè)綜合保稅區(qū)全部能夠完成驗(yàn)收，曾經(jīng)的上海開放型經(jīng)濟(jì)新高地。

據(jù)上海海關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，在上海一般吧外貿(mào)小幅逐漸下降的背景下，上海綜合保稅區(qū)實(shí)現(xiàn)方法進(jìn)出口2136.5億元，比去年同期增長(zhǎng)1.5%，新增注冊(cè)一企業(yè)27家，再新增注冊(cè)資本7.35億元，不顯示出開放型經(jīng)濟(jì)新高地濃重的發(fā)展活力。

據(jù)介紹，近一年來，上海幾乎在同一時(shí)間驗(yàn)收開關(guān)的漕河涇、奉賢、松江、青浦和金橋5個(gè)綜合保稅區(qū)，均由出口加工區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)而成。國(guó)務(wù)院今年初印發(fā)文件《關(guān)于促進(jìn)綜合保稅區(qū)高水平開放高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》中的21項(xiàng)支持政策，都差不多已在上海實(shí)施推進(jìn)。

過來，出口加工區(qū)內(nèi)的企業(yè)不被視作一般納稅人，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額肯定不能抵扣銷項(xiàng)稅額。轉(zhuǎn)型發(fā)展為綜合保稅區(qū)后，相關(guān)企業(yè)被被賦予開具增值稅專用發(fā)票權(quán)利，有助去開拓國(guó)外國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)，進(jìn)階競(jìng)爭(zhēng)力。今年1-9月，上海綜合保稅區(qū)累計(jì)時(shí)間寄售處一般納稅人增值稅發(fā)票5149張，為相關(guān)企業(yè)節(jié)約能源稅收成本約3000萬元，政策紅利肯定。

綜合保稅區(qū)一穿越系列制度創(chuàng)新，正藍(lán)月帝國(guó)上海外開放新踏步前行。.例如，全國(guó)唯一一個(gè)將融資租賃跨省代理人監(jiān)管模式應(yīng)用到到飛機(jī)租賃退運(yùn)中，單架飛機(jī)可節(jié)省資金近70萬元，浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)能夠這一制度創(chuàng)新，1-9月使得入?yún)^(qū)租賃飛機(jī)24架，貨值21.61億歐元，同比分別再增長(zhǎng)七成和近1.2倍，新店入駐租賃企業(yè)增長(zhǎng)至450余家；在漕河涇綜合保稅區(qū)，海關(guān)完成申請(qǐng)辦理全國(guó)綜保區(qū)首輛保稅進(jìn)口存儲(chǔ)汽車內(nèi)銷業(yè)務(wù)，為特種車輛的入境存儲(chǔ)、出區(qū)認(rèn)證實(shí)驗(yàn)檢測(cè)和完稅內(nèi)銷開劈了九成新通道。

綜合保稅區(qū)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為上海經(jīng)濟(jì)高質(zhì)發(fā)展增添新動(dòng)力?；蛘?，青浦綜合保稅區(qū)引入的一家企業(yè)實(shí)際承接國(guó)際業(yè)務(wù)，今年1-9月能夠完成芯片加工30余萬片，豐富了上海集成電路產(chǎn)業(yè)集群；松江綜合保稅區(qū)引入的一家新能源汽車公司，預(yù)計(jì)2020年一期工程竣工投產(chǎn)后可年產(chǎn)整車10萬輛，2020年規(guī)劃就業(yè)崗位2000多個(gè)。

綜合保稅區(qū)是我國(guó)目前除自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)以外剛剛開放層次極高、優(yōu)惠政策最多、功能最齊全、手續(xù)最簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)的特珠開放區(qū)域。

金橋，可能會(huì)一直衰退下去

十年年來，金橋一直是二手房交易量大的的區(qū)域之一。

今年上半年成交數(shù)量3127套，再次問鼎上海第一。

而現(xiàn)在房?jī)r(jià)上卻態(tài)度一般，甚至被張江成功反超。

但是倒有被唐鎮(zhèn)凌駕的架勢(shì)。

守著龐大無比的交易量?jī)r(jià)格卻起不來，金橋這是沒事吧？

交易量大的原因很簡(jiǎn)單：金橋是一個(gè)集天時(shí)地利與人和的區(qū)域。

天時(shí)，是金橋搭上了浦東快速發(fā)展的順風(fēng)車。

浦東的開發(fā)沿著那條三條主線進(jìn)行：

向北，以張楊路為主線；向東，以世紀(jì)大道為主線；向南，以楊高南路為主線。

開發(fā)完畢辭舊迎新之際浦東是向北的，所以我之外陸家嘴核心區(qū)域張楊路沿線最為長(zhǎng)大成熟。從世紀(jì)大道驅(qū)車前往一路向北等到巨峰路，高樓大廈林立，徹底是成熟市區(qū)的即視感。

在學(xué)區(qū)發(fā)展路線也看得出。

首當(dāng)其沖能成熟的濰坊、梅園片區(qū)，分別以明珠、福外學(xué)區(qū)稱霸浦東。

聯(lián)洋、碧云以國(guó)際社區(qū)身份完成任務(wù)進(jìn)才實(shí)驗(yàn)、上實(shí)東校，那些內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域大部分學(xué)區(qū)也不弱。

向北開發(fā)后，金楊得了建平實(shí)驗(yàn)小學(xué)+中學(xué)，金橋得了竹園滬東、建平金業(yè)、福外證大，在浦東都算比較不錯(cuò)的教育資源。

向南開發(fā)較晚，教育氫氧化亞鐵確實(shí)不足，就算內(nèi)環(huán)內(nèi)的塘橋也沒法說有學(xué)區(qū)。

出了內(nèi)環(huán)到北蔡，昌邑分校比金楊就差了一檔，再向南世博、楊思、三林就沒學(xué)區(qū)的說法了。

商業(yè)配套同理，浦東北部極其成熟。

金橋是沒有體積龐大商業(yè)體，以滲透進(jìn)社區(qū)角落的中小商業(yè)為主。

不過經(jīng)營(yíng)多年，社區(qū)底商系統(tǒng)更發(fā)達(dá)，金橋太茂門口的佳林路更是擁有晚熟的美食街。

這樣的商業(yè)密度，那一次在浦東中環(huán)外首屈一指。一街之隔的張江，雖然長(zhǎng)泰廣場(chǎng)體量很小，整體商業(yè)氛圍上卻差一大截。

同時(shí)，由于建設(shè)已久，金橋地區(qū)城市界面也是非常能成熟，部分地段與浦西市中心還沒有區(qū)別。

利津路街景

再想想張江的滿眼科技園氛圍、高行的城鄉(xiāng)結(jié)合氛圍，這里街景確實(shí)要成熟一些。

其實(shí)金橋也有資源上的短板，后面會(huì)祥細(xì)說過。當(dāng)然了在成熟度上來講優(yōu)勢(shì)是很肯定的。

不過這里分布著130多個(gè)動(dòng)遷小區(qū)、30多個(gè)商品房小區(qū)，有充足的房源對(duì)外承接慕名而來的客群。

那些小區(qū)較低實(shí)際交付于15年前，形成了良好素質(zhì)的居住氛圍。

尤其是大量的動(dòng)遷小區(qū)先學(xué)些是沒有成本，居民自然有強(qiáng)大無比的購買力，進(jìn)而促成了區(qū)域進(jìn)一步能成熟。

此為人和。

說起地利，金橋在浦東獨(dú)厚。

事實(shí)上，在南匯歸并到浦東前的，金橋是浦東的地理中心。

浦東能從“鄉(xiāng)下”發(fā)展中成貢獻(xiàn)萬億GDP、與浦西分庭抗禮的強(qiáng)勢(shì)霸道區(qū)域，以上四家國(guó)企可謂居功至偉：

陸家嘴集團(tuán)、金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、張江集團(tuán)。

這四家公司各自深耕細(xì)作一個(gè)片區(qū)，曾經(jīng)的浦東可以說的產(chǎn)業(yè)中心。而且各有自己踏實(shí)專注領(lǐng)域：

陸家嘴是金融中心、外高橋是大宗商品貿(mào)易中心、金橋是出口加工區(qū)、張江是科創(chuàng)中心。

四個(gè)片區(qū)的中心就是金橋。

高居中央的好處是上班通勤方便啊。

就住金橋，只是走路可以不到金橋出口加工區(qū)，這里有華為、通用。

住在金橋，是可以15分鐘可到達(dá)張江，上中環(huán)過來應(yīng)該是了。

就住金橋，可以不半小時(shí)到達(dá)陸家嘴。沿張楊路一路向南開就那樣最好。

住在金橋，可以10分鐘經(jīng)過楊浦，軍工路隧道、周家嘴路隧道近在咫尺。

搬去金橋，也可以10站地鐵經(jīng)過人民廣場(chǎng)，浦西核心區(qū)愛去哪去哪。

前面提及過金橋巳經(jīng)相當(dāng)成熟，但有大量庫存房源，因?yàn)橄窈诙匆粯涌晌搅舜罅咳丝凇?/p>

但是這種吸附是單向的。

陸家嘴自然是產(chǎn)業(yè)密度最高的區(qū)域，而現(xiàn)在多如牛毛是千萬豪宅、高價(jià)學(xué)區(qū)房，大量人口不能外區(qū)所居住。向南思想不成熟，向北應(yīng)該到金楊、金橋。

金橋經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，幫派貢獻(xiàn)了將近3000億的GDP，簡(jiǎn)直占到浦東的三分之一。

當(dāng)然了這里以出口加工即制造業(yè)，員工的收入并沒有與GDP成正比。

嘉定GDP穩(wěn)居上海第二，居民收入水平卻與青浦、松江平級(jí)都是同樣的原因。

所以我金橋這邊估記只有部分企業(yè)的高管可以反向在陸家嘴投資置業(yè)。

金橋典型企業(yè)

張江住宅體量不是太大，而且產(chǎn)業(yè)、所居住不分離，居住體驗(yàn)不大。

張江工作、金橋所居住的客群很多，金橋工作、張江居住的地方的客群幾乎是沒有。

外高橋居民區(qū)茂密，但設(shè)配當(dāng)然不成熟，也也沒多少非本地客群倒灌。

森蘭起動(dòng)旗下后情況略有改觀，讓了一部分去追求居住品質(zhì)的客群，目前已商家進(jìn)駐規(guī)模不太大。

楊浦地區(qū)資源更充沛，使得了部分金橋客群。不過楊浦以老房子偏于，即便是次新房?jī)r(jià)格都貴的離譜，所以合適的客群也最為太遠(yuǎn)。

當(dāng)然浦東南部（原南匯）有大量空地，目前長(zhǎng)大成熟的區(qū)域卻不太多，對(duì)人口粘附能力尚需實(shí)力提升。

部分張江客群很可能會(huì)一路南下到周康或者向東到川沙，金橋的客群上來置業(yè)性價(jià)比就不高了。

這樣的核心位置，肯定是一房難求，尤其是對(duì)于剛需客群。

不過金楊也不是是沒有短板。

最肯定的，這樣的一個(gè)大型居住區(qū)，竟然沒有一家三甲醫(yī)院。

滬東醫(yī)院、公利醫(yī)院全是二級(jí)，距離較近的三甲醫(yī)院位于碧云。

然而這家華山醫(yī)院東院只有公費(fèi)，不入醫(yī)保。碧云是富人區(qū)自然沒什么，金橋大片的動(dòng)遷居民也要肉疼了。

但是金橋這里有學(xué)區(qū)，并不代表有大量?jī)和挥袆?dòng)遷，自然有大量老人，醫(yī)療需求相當(dāng)緊迫。

張江的曙光醫(yī)院雖說口碑不好，但偏中醫(yī)，就算是確實(shí)是三甲綜合考。

另一方面，金橋確實(shí)地鐵線路猛烈，但是實(shí)用性不強(qiáng)。\ 9號(hào)線、12號(hào)線是主干線路，只不過在板塊邊緣按照，這個(gè)可以下車乘坐26路的小區(qū)并不太多。

大部分小區(qū)要依賴6號(hào)線出行，而6號(hào)線典型的運(yùn)力不足，從巨峰路就開始就上不去車了。

終于成功盼他們來了主干線路14號(hào)線，卻只走過金楊，與金橋關(guān)系不是太大。

更不重要的是，金橋沒好房子。

金橋1990年開始開發(fā)完畢，2005年都差不多的新一切就緒，目前房齡2011版的次新房也在2005年后的。

金橋部分標(biāo)桿小區(qū)

但是大部分是動(dòng)遷房，商品房小區(qū)只占不出來20%。

帶電梯、小區(qū)品質(zhì)好些的標(biāo)桿小區(qū)過了10個(gè)。

證大花園3、4、5期這些金橋新城品質(zhì)也算確實(shí)不錯(cuò)，而現(xiàn)在也是各有各的問題。

證大家園小區(qū)環(huán)境

證大家園物業(yè)大多數(shù)，此刻低密度高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境達(dá)到的并不好。

草坪面積大但是疏于魔獸維護(hù)雜草叢生，樓梯電梯間等易臟部位日常約束不嚴(yán)清理，臟的像動(dòng)遷房。

證大家園四期電梯廳

以外標(biāo)桿小區(qū)比較高地面車位混亂，的話那就園林設(shè)計(jì)隨便地，不用說與新房而言，與其他區(qū)域的二手標(biāo)桿相比都拿不出手。

麗都成品小區(qū)環(huán)境

社區(qū)能成熟是好事情，要是房子比較高品質(zhì)不高，城市界面看上去就顯得老舊。

但這里旗下早的代價(jià)是規(guī)劃設(shè)計(jì)并不合不合理，社區(qū)內(nèi)斷頭路極多，并且道路曲折。

再算上有歷史遺留的高壓線、變電站，局部地區(qū)觀感并不好。

區(qū)域內(nèi)斷頭路

這幾個(gè)短板都是對(duì)居住體驗(yàn)影響十分有利的因素，漸漸地的就被勸退了不少準(zhǔn)求生活品質(zhì)的客群。

被開除掉的那些客群，恰好是確定一個(gè)區(qū)域漲跌的核心因素。

板塊資源短板很痛。

金橋居住的地方著幾十萬人，部分居民收入水平提高后，肯定會(huì)拜求資源更豐沛的區(qū)域。

但金橋的先發(fā)優(yōu)勢(shì)漸漸的被追平，其他區(qū)域的商業(yè)氛圍也在實(shí)力提升。

經(jīng)濟(jì)水平越高，越在乎居住品質(zhì)。金橋的小區(qū)，漸漸的就被看不上了。

預(yù)算800萬100元以內(nèi)，在金橋居所能進(jìn)行；預(yù)算800萬或是更高，東方麗景、萊金佳園很有可能就太少住了。

向北，有森蘭星河灣、綠城御園，向南有聯(lián)洋北新涇甚至連可以不搬回唐鎮(zhèn)。

不想走太遠(yuǎn)的，一窩蜂的擠到金橋瑞仕花園，把一個(gè)靠近了中環(huán)的小區(qū)推到了10萬+（比大寧還貴?。?/p>

除非不追求純粹居住品質(zhì)、預(yù)算不算太高的客群，我住進(jìn)中環(huán)去更完全成熟的金楊，它不香么？

帶出來的，或則是搬沒走的動(dòng)遷居民，的話那就是對(duì)小區(qū)品質(zhì)不敏感的客群——要那就好的房子干嗎？

而近些年房?jī)r(jià)的提升，不大程度是對(duì)品質(zhì)的追求倒致的溢價(jià)。

即，好房子與差房子的差價(jià)進(jìn)一步擴(kuò)大。因此唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過金橋。

另一個(gè)造成房?jī)r(jià)迅速下降的是學(xué)區(qū)。

金橋完全能稱得上是學(xué)區(qū)房的，無非是證大家園了，別的小區(qū)就沒學(xué)區(qū)溢價(jià)，自然價(jià)格沒法提升到。

不過金橋的產(chǎn)業(yè)絕對(duì)無法升級(jí)迭代，華為終端研發(fā)部門也搬到哪了青浦，這里一直是制造業(yè)基地——員工收入存在上限。

學(xué)區(qū)+員工收入，是張江漲幅將近金橋的核心原因。

預(yù)算充足，能推高房?jī)r(jià)的那部分客群走了；

空關(guān)的房屋，又引起了部分剛需客群。

剛需客群分散，引起的商業(yè)形態(tài)其他也是偏剛需，這又可能導(dǎo)致部分高預(yù)算客戶流失。

沉浸這樣的惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)還咋出聲？

一句話：有錢人去哪，哪里房?jī)r(jià)漲；有錢人逃離哪，哪里房?jī)r(jià)跌。

不過金橋又有了新的機(jī)遇。

前面提及過金橋的高收入居民在外流，金橋就沒有辦法默默地望著只不過一點(diǎn)辦法。

真找到讓人留在這里的理由?。?/p>

房子老只不過人口沒大量流失的有：法租界、徐家匯等等。

法租界是上海的精神內(nèi)核，極為強(qiáng)大的文化因素使得這里永遠(yuǎn)是上海的價(jià)格高地；

徐家匯是縣級(jí)商圈，這樣的話最重量級(jí)的區(qū)域很難復(fù)制，客群也比較容易流回。

金橋呢？

歷史上能讓人有記憶的地方是浦東火葬場(chǎng)；

商業(yè)體雖多但是體量較小且分散，全部的社區(qū)商業(yè)形態(tài)。

能看見一丁點(diǎn)下一界虹吸中心的可能。

浦東當(dāng)局很追蹤箭的抓住了這種問題的痛點(diǎn)：

把它鍛造成市或縣商圈不就行了嗎？

所以才浦東金色中環(huán)帶的規(guī)劃中，金橋地位舉足輕重的地位。

浦東金色中環(huán)帶規(guī)劃

但是世紀(jì)大道東北一路到達(dá)海邊還沒有區(qū)域級(jí)商圈，也必須一個(gè)城市副中心的角色。

金橋副中心法功過來后，向北這個(gè)可以輻射高行、高橋等大片區(qū)域，向東也可以輻射曹路一直到海邊，向南是可以輻射金楊、洋涇。

副中心的規(guī)劃的很令人熱血沸騰，具體規(guī)劃了十幾棟100米以內(nèi)的高樓。

還原系統(tǒng)到地圖上，大概是如下區(qū)位：

鄭重翻閱了一下地圖，這些規(guī)劃落地之前還是挺難的：這也不是什么一片隨意地變更土地性質(zhì)的處女地。

有些廠房要拆、很是產(chǎn)業(yè)是需要搬、很是規(guī)劃需要改，與開發(fā)森蘭不可同日而語。

金橋副中心現(xiàn)狀

但要是是2040規(guī)劃，我們還有一個(gè)20年時(shí)間去想方案，不焦急。

目前能推測(cè)的是，在看得見的將來，金橋依舊是是性價(jià)比高客群外流、剛需客群流入的惡性循環(huán)。

這樣的好的地段，恐怕是不缺客群，大量的剛需倒灌會(huì)造成這里交易量依然不斷飆升；

高預(yù)算客戶滲出來，可能導(dǎo)致價(jià)格跑輸大盤，似是確實(shí)無能為力。